RIFORMA DEL CONDOMINIO

18 giugno 2013 come cambia la vita

A giugno entra in vigore la nuova riforma del condominio, si tratta di un evento storico poichè le norme finore applicate hanno ben 70 anni (risalgono al 1942) e che riguarda milioni di famiglie italiane che risiedono appunto nei condomini. Vediamo assieme le principali novità:

  • FORMAZIONE

La riforma impone precisi requisiti di formazione e onorabilità per lo svolgimento della professione: gli aspiranti amministratori dovranno possedere almeno il diploma di maturità, godere dei diritti civili, non avere protesti né condanne penali, frequentare un corso di formazione iniziale e poi di periodico aggiornamento.

 

  • TRASPARENZA

La nomina dell’amministratore diventa obbligato- ria quando i condomini sono più di otto. Al momento di accettare l’incarico o rinnovarlo, l’amministratore dovrà specificare chiaramente l’importo del proprio compenso e, nel caso in cui commetta gravi irregolarità fiscali oppure non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, potrà essere licenziato prima della fine del mandato. Altro obbligo: per essere facilmente reperibile, le sue generalità (come il domicilio e i recapiti) dovranno essere pubblicate nei luoghi di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibili anche a terzi.

Deve aprire un conto corrente accessibile, per visione, a tutti quanti i condomini.

 

  • COPERTURA ASSICURATIVA

A fronte dell’estensione del mandato, l’amministratore vedrà ricadere sulle proprie spalle maggiori responsabilità: tra le altre cose, dovrà stipulare una polizza individuale di responsabilità civile che copra gli atti compiuti nell’esercizio del suo man- dato (se richiesto dall’assemblea).

 

  • SITO INTERNET

L’assemblea può richiedere all’amministratore la creazione di un sito Internet, le cui spese di attivazione sono a carico dei condomini: si potrà accedere con una password individuale per consultare gli atti e i rendiconti mensili.

 

  • STOP AI MOROSI

Se un condomino è in ritardo con le spese, l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione di pagamento senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea, comunicando ai creditori i dati di chi non paga. Se la morosità si protrae per oltre sei mesi, il debitore potrebbe vedersi so- spendere la fruizione dei servizi comuni.

 

  • CALDAIA

Chi vuole staccarsi dall’impianto centralizzato potrà farlo senza attendere l’ok dell’assemblea.

Chi rinuncerà all’impianto comune non dovrà più sostenere le spese ordinarie, ma manterrà l’obbligo per quelle di manutenzione straordinaria, messa a norma e conservazione nel caso in cui il distacco comprometta la normale erogazione di calore agli altri condomini oppure appesantisca i costi.

 

  • VICINI RUMOROSI

Più rigore contro chi arreca danni, infrange il regolamento di condominio o disturba. La sanzione passa dai modesti 0,052 euro a 200 euro e, in caso di recidiva, arriva fino a 800 euro.

La richiesta pecuniaria dovrà sempre essere preceduta da ammonizioni verbali, diffide e attività che dimostrino l’effettiva inadempienza del condomino.

  • FONDO SPECIALE

La riforma modifica l’articolo 1135 del Codice civile, prescrivendo la costituzione di un fondo speciale non solo per i lavori di manutenzione straordinaria ma anche per le innovazioni di importo pari all’ammontare delle opere da eseguire.

 

  • VIA LIBERA AGLI ANIMALI

Non si potrà più vietare il possesso di animali domestici. «La riforma va ad agire sui regolamenti contrattuali, mentre ovviamente quelli assembleari potranno continuare a regolamentare la circolazione degli animali negli spazi comuni, imponendo ai proprietari il rispetto di alcune regole comportamentali».

 

  • RITOCCO DELLE ASSEMBLEE

L’assemblea continua a essere il parlamento del con- dominio, ma la riforma ne modifica il quorum per la validità: in prima convocazione, sarà sufficiente la maggioranza dei membri (anziché i due terzi come nella vecchia versione) che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi; in seconda convocazione, invece, servono un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in millesimi (prima, era possibile tenere queste assemblee senza nessun quorum, purché non deliberassero). Se poi, fino ad oggi, occorreva che in seconda convocazione fossero un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in millesimi ad approvare una delibera, con la riforma resta solo il vincolo di un terzo dei millesimi, ma basterà la maggioranza degli intervenuti. Sono anche state introdotte alcune modifiche nel meccanismo di delega: non sarà più possibile farsi rappresentare dall’amministratore e ogni delegato potrà rappresentare al massimo un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

 

  • QUORUM PIU’ BASSI

All’articolo 5, la nuova riforma snellisce le procedure necessarie per approvare gli interventi volti alla sicurezza e alla salubrità degli edifici e degli impianti, all’abbattimento di barriere architettoniche, alla realizzazione di parcheggi, all’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, agli impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici: basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

 

  • PARTI COMUNI

Sarà più agevole modificare la destinazione d’uso delle parti comuni: anziché l’unanimità, basteranno i voti dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti dei millesimi. L’importante è che le trasformazioni non mettano a rischio la stabilità o la sicurezza del fabbricato, né alterino il suo decoro architettonico.